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BGH zu Aufklärungspflichten bei Immobiliengeschäften

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Immobilien-Verkäufer ihre Aufklärungspflicht nicht bereits vollumfänglich erfüllen, indem sie den Käufern Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewähren.

Im Sachverhalt ging es um den Verkauf mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex. Die Verkäuferin versicherte, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe, mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung mit wirtschaftlichen Auswirkungen von 5.600 Euro jährlich. Weiter heißt es in dem Kaufvertrag, der Verkäufer habe dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben und der Käufer habe Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen.

Im Rahmen der Verhandlungen erhielt die Klägerin Zugriff auf einen virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Wenige Tage vor dem notariellen Vertrag stellte die Verkäuferin noch ein früheres Protokoll einer Eigentümerversammlung in den Datenraum ein, aus dem sich eine Sonderumlage von zunächst 750.000 Euro – bei Bedarf bis zu 50 Millionen Euro – für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ergab.

BGH stärkt Käufer-Rechte

Nach dem Urteil des BGH vom 15. September 2023 (Az. V ZR 77/22) konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin das so kurz vor Abschluss des Kaufvertrags eingestellte Dokument noch einsieht, und hätte sie darüber in Kenntnis setzen müssen. Zudem komme unabhängig von einer Aufklärungspflicht der Verkäuferin ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen einer unzutreffenden Erklärung der Verkäuferin in dem notariellen Kaufvertrag in Betracht.

Mit seiner Entscheidung stärkt der BGH die Rechte der Immobilienkäufer.

(BGH / STB Web)